Aandelen leverden sinds 1995 méér op dan Nederlandse huizen. Toch kwam wie kocht meestal verder dan wie huurde en het verschil belegde. Dat komt door de hefboom: je koopt een huis met geleend geld en je belegt met je eigen geld.
De vergelijking “huis of beleggen” wordt bijna altijd gevoerd op rendement per jaar. Daar wint de beurs. Maar niemand koopt een huis met eigen geld alleen, en bijna niemand belegt met geleend geld. Dat verschil in hefboom is vaak groter dan het verschil in rendement. Hieronder een rekenvoorbeeld met fictieve bedragen.
Stijgt de prijs van het huis 3% in een jaar, dan is dat € 13.500. Voor hetzelfde effect op € 67.500 eigen geld is een waardestijging van 20% nodig. De belegger heeft dus een rendement van 20% nodig op de hele beurs om hetzelfde te bereiken. Daar staat dan wel tegenover dat de koper rente betaalt, onderhoud heeft, en dat de hefboom net zo hard de andere kant op werkt: daalt het huis 3%, dan is een vijfde van zijn eigen geld weg. Wie in 2008 kocht, zag zijn inleg in vier jaar verdampen zonder ooit iets fout te doen.
Geen aannames en geen gemiddeldes uit een folder: dit zijn de gerealiseerde cijfers per kalenderjaar. De huizenreeks is de kwaliteitsgecorrigeerde prijsindex van het CBS, dus de waardeontwikkeling van dezelfde woning, niet de gemiddelde verkoopprijs, die ook meebeweegt met wat er toevallig verkocht wordt.
Alle drie de bedragen zijn contant ingelegd, zonder lening en vóór belasting. Zo bekeken is de koopwoning gewoon de middelste van de drie, en zijn aandelen ruim twee keer zo goed. Wat opvalt is de onderste lijn: spaargeld Dat is met de gemiddelde spaarrente van dat moment, dus niet renteloos; wie zijn geld op een betaalrekening liet staan, kwam nog een stuk lager uit. Het antwoord op “mis ik iets als ik niet koop” hangt er dus vooral vanaf waar je het alternatief laat staan.
De vergelijking hieronder loopt vanaf 1995, omdat pas vanaf dat jaar alle vier de bouwstenen officieel beschikbaar zijn: prijsindex, hypotheekrente, huurontwikkeling en beursrendement. In die periode zat één huizencrisis: een daling van ongeveer 19% nominaal. De grafiek hierboven laat zien dat het daarvóór veel erger kon. Tussen 1978 en 1982 daalden Nederlandse huizen 30% nominaal, en gecorrigeerd voor inflatie was de klap bijna de helft; het duurde tot begin jaren negentig voordat de nominale piek van 1978 weer werd gehaald, en tot eind jaren negentig voordat dat ook in koopkracht gold. Zo'n periode zit niet in de cijfers hieronder. Lees de uitkomsten dus als “dit gebeurde in deze dertig jaar”, niet als “dit gebeurt altijd”.
Beide kanten geven elke maand exact evenveel uit. De koper betaalt rente, aflossing, onderhoud, OZB en verzekering, en krijgt hypotheekrenteaftrek terug. De huurder betaalt huur en belegt wat hij overhoudt in een wereldwijde indexfonds, en betaalt daarover box 3. Aan het eind vergelijken we het nettovermogen: bij de koper de woningwaarde min de restschuld en verkoopkosten, bij de huurder zijn portefeuille.
Een backtest is geen voorspelling. Deze vijf punten bepalen of de uitkomst hierboven op jouw situatie slaat, en ze zijn belangrijker dan de exacte percentages.
De huurprijs is een belangrijke factor in de rekentool. Het uitgangspunt is dat de belegger belegt wat hij niet aan huur betaalt. De belegger en de huiseigenaar krijgen hetzelfde maandbudget toegewezen. Vul dus je werkelijke huur in, niet het landelijk gemiddelde.
1995 tot 2025 was een uitzonderlijk goede periode voor Nederlandse huizen: de rente daalde van 7% naar bijna 0 en de prijzen vervijfvoudigden. Een rekenperiode die 1978 tot 1985 zou bevatten geeft een heel ander beeld. Zoals altijd geldt: in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
De mediaan zegt weinig als je pech hebt. De koper die op een piek instapt en binnen tien jaar moet verhuizen, kan met een restschuld eindigen die groter is dan alles wat hij ooit inlegde. Beleggers verliezen op papier; huiseigenaren verliezen geleend geld dat ze wél moeten terugbetalen.
Je kunt geen halve woonkamer verkopen als je geld nodig hebt, en verhuizen kost al snel 4 tot 6% aan overdrachtsbelasting, makelaar en notaris. Een portefeuille verkoop je op een dinsdagmiddag. Wie binnen vijf jaar mogelijk verhuist of emigreert, koopt om die reden vaak beter niet.
Het model rekent de hele periode met de regels van 2026: 37,5% aftrektarief, eigenwoningforfait 0,35%, box 3 met een beleggingsforfait van 6%. In werkelijkheid was de aftrek vroeger veel gunstiger en box 3 juist milder. Wat er per 2028 met box 3 gebeurt, staat in Box3wijzer.
Dat klopt niet bij het huis waarin je zelf woont. Die hypotheek zit in box 1: je mag de rente aftrekken, maar de schuld verlaagt je box 3-grondslag niet, want de woning zit er ook niet in. Alleen bij een tweede woning of een beleggingspand valt zowel het pand als de schuld in box 3, dan verlaagt de lening je grondslag wél, tegen een schuldforfait van 2,70% en na aftrek van de drempel van € 3.800 per persoon. Daar staat tegenover dat je in dat geval géén hypotheekrenteaftrek hebt en 8% overdrachtsbelasting betaalt in plaats van 2%. In de tweede vergelijking hierboven kun je beide situaties naast elkaar zetten.
De gebruikte data komt uit openbare statistiek. Hieronder wat er precies gebruikt is en waar de vereenvoudigingen zitten.
Data tot en met kalenderjaar 2025, opgehaald op . De hypotheekrente voor 2026 is een deeljaar en telt niet mee in de backtest. Zie je een cijfer dat niet klopt, laat het weten via de over-pagina.
Belegwijzer geeft onafhankelijke informatie en géén persoonlijk financieel, beleggings- of belastingadvies. Deze pagina is een rekenmodel op basis van historische cijfers en vaste aannames, geen voorspelling en geen advies om wel of niet een woning te kopen. Behaalde rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst.
Of kopen in jouw situatie verstandig is, hangt af van zaken die geen enkel model kent: je baanzekerheid, je gezinsplannen, of je over vijf jaar nog in dezelfde stad wilt wonen. Leg belangrijke beslissingen voor aan een onafhankelijk financieel adviseur. Lees hoe we werken op de over-pagina.